Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt cookies en verzamelt daarmee informatie over het gebruik van de website onder andere om deze te analyseren en te verbeteren en voor social media. Wil je meer weten over deze cookies, lees dan onze privacy disclaimer en de uitleg over cookies
Door hiernaast op "Akkoord" te drukken, geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies en het verzamelen van informatie aan de hand daarvan door ons en door derden. Wil je niet alle soorten cookies toestaan, klik dan op "Cookie instellingen aanpassen".

1123475_Brockhoff_Makelaars_Edwin_Hart-van-Nederland_Nieuwsbrief-2018.jpg

Woningnood in de regio Amstelveen

Dat komt helaas voorlopig niet meer goed

Op dit moment is het kopen van een woning voor veel mensen helemaal niet leuk. U staat met velen in de rij en dan moet u nog maar afwachten of uw bieding-boven-de-vraagprijs voldoende is. Met mooie woningen op topplekken zal dat wellicht altijd wel zo blijven, maar de mate waarin dat nu gebeurt is ongezond. En erger nog: voorlopig wordt het er niet beter op. Waarom, leggen we in deze nieuwsbrief aan u uit. Of is een noodkreet een beter woord?

1123466_Brockhoff_huis-kopen-huren-makelaar_aanbod-amstelveen.jpg

Het aanbod

Als huizenzoeker wilt u vooral weten uit hoeveel woningen u kunt kiezen. Allereerst laten we in de hiernaast afgedrukte grafiek de aantallen Amstelveense woningen zien die de afgelopen jaren te koop stonden.

Van bijna 800 woningen op Funda in 2012, staan er nu ongeveer slechts 200 huizen te koop. Dat is zelfs een derde minder dan in de zomer van 2007, ruim een jaar vóór de start van de crisis.

Wat die krapte (samen met de lage hypotheekrente) doet met de koopsommen, laat de grafiek hiernaast zien. Hier tonen we de waardestijging van Amstelveense woningen van 2007 tot september 2018.

1123467_Brockhoff_huis-kopen-huren-makelaar_waardestijging-amstelveen.jpg

Waardestijging

De paarse lijn geeft de gemiddelde waarde van gezinswoningen tussen 115 en 140 m2 woonoppervlak weer. De oranje lijn voor appartementen tot 85 m2, bouwjaar tot 1970.

De gevolgen van het gebrek aan koop-woningen zijn pijnlijk duidelijk. Door de schaarste aan woningen kost een gezinswoning van € 350.000 in 2007, ruim 10 jaar later € 532.500,-. Meer dan 50% stijging!

Een appartement van  € 200.000 vóór de crisis, kost nu gemiddeld bijna € 320.000. Bijna 60% hoger in ruim 10 jaar tijd. Bizar. Als gevolg daarvan komen heel veel bevolkingsroepen (en vooral starters) nu niet meer aan de bak bij het vinden van een woning in de regio rond Amsterdam. Zij moeten hun heil elders gaan zoeken. En dat zal iets gaan betekenen voor de toekomstige filedruk op de snelwegen…

1123474_Brockhoff-amstelveen_nieuwbouw-kopen-verkopen-taxatie.jpg

De enige logische oplossing voor te weinig huizen: nieuwbouw

De crisis op de woningmarkt duurde grofweg van eind 2008 tot en met 2013. En de meeste nieuwbouwprojecten die na de crisistijd in verkoop kwamen, lagen al een tijd “op de plank”. Maar die planvoorraad slinkt. Een nieuwbouwplan ontwikkelen heeft vanaf de eerste planvorming tot de start van de verkoop vaak een doorlooptijd van 10 jaar. De meeste nieuwbouwwoningen die de komende jaren op de markt zouden moeten komen, hadden dus bedacht moeten worden tussen 2008 en 2013. Maar in die crisistijd waren er maar weinig bouwers en ontwikkelaars bezig met nieuwe planvorming. De komende jaren gaan pijnlijk duidelijk maken wat dat betekent.

Het overheidsbeleid in de crisis was op geen enkele manier gericht op de lange termijn: met Stef Blok hadden we de slechtst denkbare minister. Op enkele zinnige (maar zonder uitzondering slecht getimede) hervormingen na, bestond het beleid vooral uit symboolpolitiek, verkeerde beleidskeuzes en veel angst najagen. Want voor veel mensen was toen de wil om te verhuizen niet weg, maar wel tijdelijk onderdrukt door te weinig realistisch vertrouwen in de toekomst. En tot overmaat van ramp gingen daardoor alle plannen onterecht op slot. Gaan we dat de komende jaren goedmaken?

De toekomst: hoe gaan we problemen oplossen?

In de gemeenten rond Amsterdam zien we dat wethouders veel mooie plannen over grote aantallen nieuwe woningen presenteren. En terecht. Maar wat minder de publiciteit haalt, is dat we in de praktijk vervolgens veel vertraging zien in de planvorming. Bijvoorbeeld omdat er te weinig kundige ambtenaren over zijn, die het realiseren van deze plannen moeten begeleiden. Vaak waren de betreffende afdelingen te sterk gekrompen in de crisis, maar hebben nadien ook veel goede ambtenaren een overstap naar een commerciële werkgever gemaakt.

Met veel bombarie worden nu vaak kleine plannen onthuld, waarin ook nog trots wordt vermeld dat er ook een handvol sociale koop- of middenhuurwoningen wordt gerealiseerd. Of erger: er worden tè kleine woningen gepland, die alléén verkopen in de huidige krapte. Maar dit is wederom symboolpolitiek en zijn helaas druppels op een gloeiende plaat. Elk gezin verdient een fatsoenlijke woning. En óók met die paar regionale projecten die wel wat grootschaliger zijn, herstelt u niet wat tijdens de crisis verkeerd is gedaan. Dat lost u alleen op met bestendig langdurig beleid. Beleid dat over stadsgrenzen heen kijkt.

Vertraging bij het plannen maken is niet het enige probleem. Door het grootschalig stilleggen van bouwplannen zijn er nu te weinig bouwvakkers om een inhaalslag te kunnen maken. Hierdoor voorspellen aannemers dat bouwkosten de komende jaren met minimaal 10% per jaar zullen stijgen. Stel dat bouwkosten de helft van de kosten van een nieuwe woning zijn (grondkosten is grofweg de andere helft), dan betekent alleen dit al dat een nieuwbouwwoning de komende jaren 5% per jaar duurder wordt.

Er is maar één manier om tot bestendige oplossingen te komen. Voor een woningmarkt waar vraag en aanbod in evenwicht is. En dat is het bijbouwen van veel woningen voor alle lagen van de bevolking. Snelheid is dus geboden, maar laten we niet weer de fout maken van snelle lange rijen saaie woningen met weinig diversiteit en weinig groen. Want dat zijn de woningen waar in toekomstige slechtere tijden de klappen zullen vallen. In de crisis hebben we namelijk wel geleerd hoe we mooie en aantrekkelijke plannen kunnen maken die altijd verkopen.

Laten we dàt vasthouden, want daar wordt de woningmarkt pas echt sterker van – in goede èn in slechte tijden.

1123469_Brockhoff_transacties-per-jaar-makelaar_aankoopmakelaar.jpg

Ingezoomd naar Amstelveen: 10% waardestijging per jaar?

Hierboven lieten we al zien hoe weinig woningen er midden in 2018 in Amstelveen te koop stonden. Het aantal verkochte woningen ligt gelukkig wel stabiel op een normaal niveau: rond de 900 woningen per jaar. We herkennen ons dus niet in het beeld dat er te weinig aanbod is, zoals er soms in de media door makelaars geklaagd wordt. De omloopsnelheid is alleen veel groter. En de stress bij kopers is daardoor net zo groot.

De tijd dat een woning te koop staat is natuurlijk wel veel korter geworden. Voor ons als makelaars is de manier van het voorbereiden en vermarkten van uw huis dus heel anders geworden. Want ook in deze tijden willen we voor onze opdrachtgevers ons werk op de best mogelijke manier doen. Vakmanschap kan nog steeds veel verschil uitmaken!

1123470_Brockhoff_huis-kopen-huren-prijs-segment.jpg

Gezinswoning in Amstelveen? Nu even niet

Hoe schaars het eerder genoemde Amstelveense aanbod is, laat de tabel hiernaast duidelijk zien. Per prijssegment en per type woning hebben we weergegeven uit hoeveel woningen een woningzoeker nu de keus heeft. Woningen die al verkocht zijn onder voorbehoud, hebben we hier dus niet in meegenomen. Helaas spreekt de tabel voor zich: onder de € 350.000 is geen gezinswoning meer te koop.

En het aantal appartementen onder de € 250.000 is bijzonder schaars. Doorstromers (dus: mensen die een woning verkopen en een andere woning er voor terugkopen) hebben daar minder last van: hun bestaande woning is immers ook flink in waarde gestegen.

1123471_Brockhoff_huis-kopen-huren-kettingreactie.jpg

De groep Amsterdamse kopers (30% van alle transacties) heeft vooral in de Amstelveense jaren ’30-wijken veel winst vanuit hun vorige woning te besteden. Door de schaarste, fel stijgende bouwprijzen en lage rente zou het ons niet verbazen als de Amstelveense woningprijzen het komende jaar weer met 10% doorstijgen. Dat klinkt positief, maar voor een gezonde woningmarkt is dat niet zo.

Wekelijks hebben wij met tientallen mensen een gesprek over de mogelijke verkoop van hun woning. Een groot gedeelte van hen kunnen we blij maken met een hoog verkoopadvies, maar toch blijven zij wonen waar ze wonen. Want als ze de stadsgrenzen niet willen verlaten, dan moeten ze éérst een ander huis kopen en er is te weinig keuze. Of het aanbod is te duur.

Het realiseren van nieuwbouw is de enige manier om ook die doorstroming op gang te brengen. Eén extra nieuwbouwwoning zorgt er dus voor dat minimaal twee gezinnen hun woonwens kunnen realiseren. En vaak is die kettingreactie nog veel langer!

Tenslotte

Deze nieuwsbrief is misschien wat pessimistischer dan u van ons gewend bent. Toch proberen we de vinger op de zere plek te leggen, want we zijn dol op het koppelen van leuke mensen aan mooie huizen. En we hopen dat ook in de toekomst voor iedereen en elk budget te kunnen blijven doen!

naar boven

Afspraak maken?

Plan afspraak